Что делать при покупке квартиры с прописанными в ней людьми?
08:09
27.05.2026
Что делать при покупке квартиры с прописанными в ней людьми?
Может возникнуть ситуация, когда человек приобрел квартиру с прописанными в ней посторонними лицами, если он не провел тщательную проверку документов, либо доверился устным обещаниям продавца или заверениям риэлтора. Например, в квартире могут быть прописаны граждане, находящиеся в местах лишения свободы, на военной службе или в психиатрической больнице, не участвовавшие в сделке купли-продажи лично или через доверенное лицо. При этом их право на проживание не было учтено.
Согласно ст. 304 ГК РФ, новый собственник вправе требовать устранения нарушений его права на недвижимость, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом важно учитывать, что положения данной статьи применяются в случаях, когда нарушение прав собственника не связано с лишением владения. То есть в рассматриваемой ситуации ключевое значение имеет установление факта отсутствия у зарегистрированных лиц законных оснований для пользования жилым помещением.
Основания для прекращения права пользования и последующего снятия с регистрационного учета могут быть следующими:
-переход права собственности на квартиру к другому лицу — прекращение права пользования членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ);
-прекращение семейных отношений с собственником — право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если нет соглашения между собственником и бывшим членом семьи (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ);
-отсутствие соглашения о сохранении права пользования после смены собственника;
-фактическое непроживание в квартире и отсутствие иных законных оснований для сохранения права пользования.
Регистрация по месту жительства является административной отметкой МВД, а не правом на квартиру и снять таких людей с учета новый собственник может в судебном порядке.
Сделку могут признать недействительной в ситуации, когда речь идет не просто о записи в паспорте, а о юридическом праве проживать в квартире. К категориям лиц, которых новому собственнику будет сложно выписать из купленной квартиры, относятся:
-граждане, отказавшиеся участвовать в приватизации квартиры, но имеющие при этом пожизненное право проживать в ней, которое сохраняется при любой сделке купли-продажи (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14);
-лица, получающие ренту по договору пожизненного содержания (ст. 602 ГК РФ);
-отказополучатели по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ);
-несовершеннолетние и недееспособные лица.
Продажа квартиры без согласия органа опеки является оспоримой (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Если в квартире до совершения сделки купли-продажи были прописаны лица из перечисленных выше категорий, это является существенным условием договора и продавец был обязан сообщить данном факте. В противном случае его действия можно расценивать как обман (п. 2 ст. 179 ГК РФ, п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
На практике в судах сделки, при совершении которых продавцы утаивают важную информацию о квартире, оспариваются по следующим основаниям:
-применение продавцом обмана, насилия, угрозы, влияние неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);
-несоблюдение продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ);
-ложные заверения об обстоятельствах, когда в договоре прописано, что продавец заверяет об отсутствии лиц с сохраняющимся правом пользования (ст. 431.2 ГК РФ).
Покупателю квартиры для доказывания своей правоты в суде могут потребоваться расширенная (архивная) выписка из домовой книги, договор приватизации с перечнем всех проживающих, ответ органа опеки об отсутствии согласия на совершение сделки, копии в виде скринов переписки с продавцом или риэлтором и объявления о продаже квартиры, а также ответ продавца или риэлтора на досудебную претензию либо доказательства его молчания.
Кроме того, необходимо по возможности зафиксировать устные, а также письменные заверения продавца или риэлтора об отсутствии в квартире лиц с сохраняющимся правом пользования квартирой.
